2022年，房地产行业相关施政暖风频出。截至当前，已有50余个城市陆续出台相关松绑政策，同步延续2021年第四季度政策回暖的方向。预计今年，“房住不炒，稳中求进”为全年施政基调。
我们先从近期国家部委政策来看
政治局定调“合理住房需求”
REASINABLE HOUSING NEEDS
去年12月举行的政治局会议上，对房地产的定调：
要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
这个定调一定程度上预示着今后地产的市场结构和发展趋势：通过保障房来满足“刚需”住房需求；通过商品房来满足“改需”住房需求。
发改委通知“促进住房消费”
EXPAND HOUSING EXPENDITURE
今年1月16日，国家发改委发布的《关于做好近期促进消费工作的通知》：
要求各地因地制宜多措并举满足居民节日消费需求。
通知中的第八条让整个地产圈陷入狂欢：促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，从“稳定住房消费”调整为“促进住房消费”。
系列金融政策“稳经济增长”
STABILIZE THE ECONOMY GROWTH
从去年12月到现在，已有数个金融政策连续出台：
·降息：1年期LPR下调10个基点至3.7%，5年期LPR下调5个基点至4.6%。五年期 LPR 时隔 20 个月首次下调
·支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购
·收并购贷款不计入房企的三道红线
·保障性租赁住房贷款不计入银行的两道红线
·商品房预售资金监管办法出台，释放更多资金灵活性
以上政策降低了购房者资金压力，利好保障性租赁住房，对于整个房地产行业也有一定松绑，有利于未来楼市和经济的稳定发展。
住建部“持续加强房地产市场调控”
STRENGTHENING REAL ESTATE MARKET REGULATION
1月20日，住房和城乡建设工作会议上，住建部提到了2022年8项工作内容，主要包括调控、供给侧改革、城市更新、乡村建设、碳中和等等。会议把“加强房地产市场调控”放在第一位，内容如下：
一是加强房地产市场调控。毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。
住建部对2022年房地产工作定调为：加强房地产市场调控是2022年头等大事，调控会一如既往，不会松懈。
所有的信息看似“宽松”与“严控”撕裂纠结着，但是传出了一个明确的信号，稳增长在2022年是一个政治性的任务。今年的两会也是强调在“房住不炒”总基调上稳增长，相关表述和去年的中央政治局会议、中央经济工作会议基本一致。
再来看看前期市场表现
虽然通过一定的宽松政策来促进房地产稳定发展，但是2022年初市场成交表现不佳：
《百城住宅成交监测报告》指出，今年1月全国100城新建商品住宅成交面积为1757万平方米，环比2021年12月下跌约20%，同比2021年1月下跌约40%。
造成此局面的原因，一方面在元旦及春节假期双重影响下，房企供应节奏放缓以及楼市销售活力有所下降，在一定程度上导致成交下滑；另一方面，受去年下半年以来楼市下行压力深入的影响，导致购房者对楼市的观望情绪仍较重，成交表现不及去年同期。
显然，这是“不健康”的状态！
再来看房地产在经济建设中的地位：
在1月17日国新办举行的2021年国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局局长宁吉喆表示，房地产增长对经济增长总体上起到了拉动作用。2021年，房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点；建筑业增加值增长2.1%，拉动整体经济增长0.2个百分点。
业内机构统计，房地产关联数十个产业，比如建筑、建材、园林、市政、装饰等，结合以上数据表明：在经济发展面临重重压力下，房地产担负着稳经济发展的重任。
2021年第三、四季度的GDP显示，房地产及相关行业是唯一拖累了经济增长的版块。第三季度，建筑行业-1.8%，房地产业-1.6%；第四季度更低，建筑业-2.1%，房地产业-2.9%，正是由于建筑和房地产负增长，第三季度GDP破五，4.9；第四季度则是4。所以，提振房地产是稳增长的重要手段之一。
现阶段，我国仍处在城镇化持续发展阶段。2021年末，城镇常住人口比2020年末增加了1205万人，流动人口比上年末增加了885万人，带来了新增住房需求。
如此现状，今年提振房地产行业信心尤为重要。楼市是自上而下的，政策影响对楼市影响极大，短期内金融政策影响更直接。目前，开发贷、信用债、信托基金这三大融资渠道是房企的命门，融资端收紧，房企们就艰难；在需求端，按揭贷款的发放速度和利率短期内影响了房地产的需求量，因此而误伤刚需。
2022年为了保证房地产业“良性循环”，完成稳经济发展的重任，各地“因城施策”，开启调控手段，支持“合理住房需求”。1-2月份已有重庆、杭州、合肥、广州、青岛、福州、宁波等城市，以降低首付、下调房贷利率、购房补贴等形式，松绑楼市；3月1日，省会城市郑州，首个投放了“放松限购、限贷”重磅炸弹。
购房补贴
公积金政策
贷款政策
落户及其他放宽政策
消息人士预计，武汉大概率也会出台楼市促进新政，比如实施土地精准投放、放宽落户条件、调整住房限购区域、加大金融信贷支持力度等方面。我们拭目以待！
年度政策趋势
总体来说，2022年房地产市场政策呈现以下三大趋势：
1
住房金融政策进一步回暖
HOUSING FINANCES GET WARM
伴随着央行及有关监管部门对房地产市场融资环境、购买行为和监管政策松动，房企和居民部门信贷融资增速下行压力将有所缓和。按照 “充分释放居民住房需求潜力”要求，预计2022年个人按揭贷款投放力度将进一步加快，对优质房企的开发贷也将恢复到合理增长的状态，以支持房地产行业平稳健康发展。
具体执行上，预计在交易两端均有所突破：即对需求端的个人住房按揭贷款加大支持，如降低贷款利率，提高贷款总额，精简放款审批流程。而对供应端加大企业贷款总额，降低贷款利率，降低专项资金监管标准等，从而缓解去年出现的“金融措施踩踏”给企业带来的压力。
2
地方调控政策倾向稳楼市
ADJUSTMENTS TREND TO REAL-ESTATE
当前房地产行业全面下行和市场偏冷的局面，很大程度上是政策所致。按照中央提出的稳增长要求，2022年地方政府房地产调控政策纠偏势在必行，因此地方的调控政策接下来也要“因城施策”。具体而言，一线和核心二线城市难有大幅度放松，松动主力将在普通二线以及以下城市展开。
2021年楼市明显受到打压，至今为止，全国楼市都还未企稳，大部分房企还未走出资金链困境。预计2022年地方政府房地产调控政策将进一步突出稳楼市的政策目标，放松和调整有偏差的相关政策举措，对于一些经济比较弱的地方，库存量大的区域，适当放松调控。预计各地从三月份陆续出现放宽信号，并且从全年来看这样的动作是连续性的。
3
合理改善需求持续释放
IMPROVEMENT DEMAND HOLDS UP
我国常住人口城镇化率在继续提高，随着新型城镇化推进，居民正常住房消费愿望转化为现实，加上金融等政策支持，城市住房需求特别是改善性住房需求有望持续释放。
随着棚改进入尾声，老旧小区改造成为下一个发力点。按照规划，“十四五”时期，要基本完成21.9万个城镇老旧小区改造。其中，2021年全国新开工改造城镇老旧小区5.56万个，惠及居民965万户。当下，住房和城乡建设依旧是最大的内需，也是最大的国内消费市场，是稳增长、扩内需，建设强大国内市场的重要领域。
综合来说，楼市的主要问题是行业的循环受阻，是金融措施踩踏带来市场信心受挫，是摒弃曾经的高周转、高杠杆、高负债的运行模式而造成阵痛，而不是供求关系带来的行业健康问题。今年的楼市行情将会是对去年超跌之后的修复，楼市或将迎来近三年来政策环境最宽松的一年。虽然短期内不少房企仍面临债务到期偿还的压力，但市场供需两端暂时没有发生彻底改变，今年将是提振信心的一年，在宽松中修复，在乐观中谨慎前行！
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