政策发布：从中央到地方，利好频出，对改善房企资金面、提振市场信心、促进市场修复具备积极意义；

土地供求：供求均缩量，不同城市分化严重，拿地企业以国企兜底为主，拿地态度整体偏谨慎，未来房企排布格局将发生重大改变；

市场表现：新房市场受疫情拖累，整体修复进程受阻，供应端及需求端多重因素影响下市场依然低迷；二手房市场绝大多数城市仍处于历史规模底部，虽有政策利好频出但宽松有限，整体市场仍处于持续下行中。

预计二季度稳定房地产市场的政策将持续出台，促进销售回暖，打破地产僵局，从重点城市开始逐步企稳。

2022年以来，中央及各部委持续释放积极维稳信号，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大，今年一季度各地已发布房地产年相关政策累计超百次。

1月17日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，提出促进住房消费健康发展，加强预期引导，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

1月19日，央行副行长刘国强表示，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力，要充足发力、精准发力、靠前发力。

2月8日，央行联合银保险监督管理委员会共同发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，通知明确提到，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

3月4日，银保监会发文，提出要满足新市民合理购房信贷需求，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。

3月5日，两会政府工作报告定调：继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

3月16日，国务院金融委召开专题会议，强调要切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效地防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。

随即，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委迅速表态，释放强烈“稳地产”信号，并表明综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面，整体政策放松力度加大、速度加快。

下调首付比例：重庆、赣州、菏泽、北海、防城港重启首套房两成首付，佛山、南通、蚌埠部分区域楼盘首套房首付比例按20%执行，南宁二套房首付比例由40%降为30%。

放宽公积金贷款：马鞍山、衢州、南宁、晋中、东莞、唐山、南昌、中山、宣城、贵阳、达州等城市调升公积金贷款额度。北海、南宁、晋中、福州下调公积金贷款首付比例。济南、青岛、福州放宽公积金异地贷款政策。

放松限贷：以郑州为代表，局部放松限贷，实行认房不认贷。郑州对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行金融机构执行首套贷款政策。

下调房贷利率：广州、南京、杭州、苏州等多城下调房贷利率、缩短审批放贷周期，满足居民合理信贷需求。比如苏州主流银行首套房贷利率降至4.6%，为近5年来新低；武汉首套房贷利率降至5.2%。

                                           美居易不完全整理统计

截至目前，初步统计，16个城市下调住房贷款利率，19个城市提高了公积金贷款限额，10个城市放松了公积金贷款条件，16个城市降低了首付比例，20个城市降低契税、对新市民等发放购房补贴，5个城市松绑了限售、限购政策。

房地产或将进入到一个临界点，困境反转黎明或已不远，不排除后面有更有力的措施出台，改善销量，改善民生，提振市场信心，助力实现今年稳增长目标。

全国300城住宅用地供求规模同比明显缩量，成交楼面价为2019年以来首次季度同比下滑。根据中指数据初步统计，2022年一季度，全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降42.0%，绝对规模为2013年以来同期最低水平；住宅用地成交0.7亿平方米，同比下降59.6%；成交楼面均价为4621元/平方米，同比下降6.4%；成交溢价率仅为4.4%。

2022年一季度全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化（推出面积按公告时间统计，为规划建筑面积。一线城市成交楼面价同比数据剔除了上海动迁安置房、租赁住房用地数据）。数据来源：中指数据CREIS

各线城市住宅用地供求缩量，一线和二线城市楼面价结构性上涨。据统计，2022年一季度，一线城市中广州未推地，住宅用地整体供应缩量，推出面积999万平方米，同比下降32.1%，受上海2021年一季度成交规模大影响，一线城市成交规模同比下降76.5%；二线城市及三四线城市住宅用地供求同比继续缩量，其中二线城市成交规模同比下降65.0%，三四线城市成交规模同比下降54.9%。价格方面，优质地块增加带动一线和二线城市住宅用地成交楼面均价结构性上涨，分别同比上涨22.2%和4.2%，三四线城市成交楼面价同比下跌14.7%。

土地供应：2022年已发布首次供地的18城中，合计供地面积较去年首批次下降53%，其中，除合肥、厦门和深圳外，其余15个城市推出面积均有不同程度下降。一方面是由于受市场下行及房企资金压力影响，房企拿地热情不高，政府在推地规模上保持谨慎态度，推地力度明显放缓；另一方面，从“两集中”政策来看，部分城市调整供地批次，由去年的“分三批供地”改为“分四批供地”，一定程度上分散了各批次供地面积。

表：重点城市2021-2022年各批次供地住宅用地供应及成交情况（市本级，2022年首批次流拍撤牌率未考虑上海首批次集中供地因疫情影响中止的36宗地块），数据来源：中指数据CREIS

土地成交：北京、福州、合肥、青岛、厦门、武汉、重庆、成都和上海先后完成或部分完成首批次集中供地，成交量缩价涨。受供地缩量影响，9个城市成交面积较2021年首批次均出现大幅下滑，整体下降75%；部分城市加大优质地块供应力度，带动成交楼面价上行，9城平均成交楼面价较2021年三批次提升40%，较去年首批次上涨21%。

城市表现：各城市分化明显，与2021年三批次相比，北京、合肥、厦门等城市市场表现相对较好，竞价达上限地块占比小幅提升，底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降；福州市场热度不及预期，青岛市场延续低温态势；武汉底价成交地块占比有所下滑。各城市拿地企业主力依旧为国央企及小部分资金流动性较好的头部民企，拿地态度整体偏谨慎。

整体来看，2022年一季度，受部分传统头部房企资金压力较大影响，地方政府推地节奏随之放缓，多重因素下住宅用地供求规模明显缩量，土地市场维持低温态势。“两集中”土拍规则优化下，各城市土拍表现分化，一线和二线城市加大优质地块供应力度，成交楼面价结构性上涨，三四线城市成交楼面价下滑。

一季度房地产市场整体依旧低迷，全国商品住宅成交规模为近年来低点， 30个重点城市成交面积一季度累计同比下降42%，较前2月（累计同比下降39%）降幅扩大3个百分点。

表：2021年3月及一季度30个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万㎡）。数据来源：CRIC

其中，一线城市市场成交在3月环比增长7%，同比跌幅扩至49%，一季度累计跌幅37%。各城市成交持续低位运行，同比跌幅都在50%附近。北京、广州成交不及预期，受制于疫情防控出现反复，上海、深圳房地产市场处于“半停摆”状态，成交同比跌幅明显扩大。

26个二、三线城市房地产市场一季度尽显疲态，成交累计同比下降43%，较前2月（累计同比下降41%）降幅扩大2个百分点。受限于去年同期基数较高，叠加国内疫情出现反弹，城市间分化持续加剧，西安、郑州、成都和南京一季度累计同比降幅已收窄至20%以下，而武汉、厦门、南宁、徐州等一季度累计同比下降超50%，宁波、长春、常州、东莞、杭州等累计同比跌幅超60%。

从二手房市场来看，一季度末二手房市场并未有好转迹象，3月9个重点城市预计成交291万平方米，环比虽增46%但同比仍下降60%。一季度9城二手房成交累计同比下降52%。

表：2022年3月全国9个重点城市二手房成交量（单位：万㎡），上表中城市成交量根据3月24日左右数据预估得到，数据来源：CRIC

从日成交数据来看，北京、杭州、苏州和佛山环比有较大回升，其中杭州环比上涨89%，上述4城市场有略微回暖现象。但绝大多数城市当前二手房市场仍处于历史规模底部，虽有政策利好频出但宽松有限，整体市场仍处于持续下行中。

在部分地区疫情反复等因素影响下，整体修复进程受阻，市场活跃度恢复不及预期，楼市“小阳春”未现，重点城市一季度新房成交面积同比降幅超四成，二手房成交同比降幅超五成，市场依然低迷。

2022年一季度，房地产行业仍处在深度调整期，楼市持续低迷，房企面临危机。中央各部委就房地产行业密集表态，释放强烈维稳信号。延续一季度政策“暖风”，4月，衢州、秦皇岛、苏州等城市迎来“松绑”，具有很强的信号意义，为二季度市场行情回暖再奠政策走向基础，预计后续将进一步迎来各地放松调控稳楼市的窗口期。

政策宽松之下，房企合理融资需求得到改善，由于政策回暖传导落地是一个缓慢的过程，因此，房企融资规模将慢慢得以恢复。随着二季度重点城市集中供地，成交规模也将迎来周期性回升，房企将迎来一波拿地机会，房企偏紧的现金流能够得到实质性缓解，信心提振下，地市热度有望开始触底回升。

短期来看，购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，预计二季度商品房成交规模将有所回升，环比上涨，但考量到去年高基数原因，同比仍会下降，降幅会有所收窄。但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。乐观情形下，二季度一线和强二线城市先回暖，带动重点区域三四线完成筑底，年中实现市场全面企稳；悲观情形下，二季度需求持续低迷，年中市场才完成筑底，下半年缓慢恢复。